Αν ο συνωστισμός στις εφορίες για τη μεταβίβαση ακινήτων οφείλεται σε συγκυριακούς λόγους, στην προσπάθεια δηλαδή των ενδιαφερομένων να προλάβουν την αύξηση των αντικειμενικών τιμών από το νέο έτος, οι πολύμηνες καθυστερήσεις στα κτηματολογικά γραφεία και στα υποθηκοφυλακεία είναι μια κανονικότητα, που οφείλεται σε δομικές αδυναμίες.

Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, σε πολλά κτηματολογικά γραφεία της χώρας απαιτούνται από τέσσερις έως και έξι μήνες –ή ακόμη περισσότερο– για να ολοκληρωθεί η μεταγραφή ενός συμβολαίου και να περιέλθει ο τίτλος ιδιοκτησίας στον νέο κάτοχο του ακινήτου. Το γεγονός αυτό προκαλεί σημαντικές καθυστερήσεις σε όσους αγοραστές επιθυμούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, αλλά και στους επενδυτές τρίτων χωρών, που επιθυμούν να λάβουν άδεια παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Πηγές του κτηματολογίου αποδίδουν τις καθυστερήσεις στο γεγονός ότι πολλά από τα 400 πρώην υποθηκοφυλακεία βρίσκονται στη φάση μετάπτωσης σε κτηματολογικά γραφεία. Επίσης, είναι υποστελεχωμένα και το πρόβλημα επιτείνεται από απουσίες εργαζομένων λόγω του κορωνοϊού. Ο Γολγοθάς, ωστόσο, πωλητών και αγοραστών δεν τελειώνει εκεί, καθώς, σύμφωνα με συμβολαιογράφους, δεν υπάρχει ενιαία διαδικασία στον έλεγχο των συμβολαίων, με αποτέλεσμα σε κάποια γραφεία αυτός να ολοκληρώνεται ταχύτερα από ό,τι σε άλλα.

Συνεχίζονται οι πολύµηνες καθυστερήσεις για την ολοκλήρωση των αγοραπωλησιών ακινήτων, παρότι καταβάλλονται προσπάθειες για την εξοµάλυνση της κατάστασης. Oπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, σε πολλά κτηµατολογικά γραφεία της χώρας απαιτούνται από τέσσερις έως και έξι µήνες για να ολοκληρωθεί η µεταγραφή ενός συµβολαίου και να περιέλθει ο τίτλος ιδιοκτησίας στον νέο κάτοχο του ακινήτου.

Το γεγονός αυτό προκαλεί σηµαντικές καθυστερήσεις σε όσους αγοραστές επιθυµούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο για την ολοκλήρωση µιας συναλλαγής, αλλά και στους επενδυτές τρίτων χωρών, που επιθυµούν να λάβουν άδεια παραµονής, µέσω του προγράµµατος «χρυσή βίζα». Συγκεκριµένα, δεν µπορούν να αιτηθούν άδεια, αν δεν έχει ολοκληρωθεί η µεταγραφή του συµβολαίου για το ακίνητο που πρόκειται να αποκτήσουν. Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους που οι φετινές άδειες «χρυσής βίζας» δεν ξεπερνούν τις 747 κατά το διάστηµα Ιανουαρίου - Οκτωβρίου.

Υπενθυµίζεται ότι µε βάση τη διαδικασία που βρίσκεται σε εξέλιξη, τα 400 υποθηκοφυλακεία της χώρας πρόκειται να µετατραπούν σε κτηµατολογικά γραφεία του Εθνικού Κτηµατολογίου, προσφέροντας πλήρως ψηφιοποιηµένες υπηρεσίες, περνώντας πλέον στη δικαιοδοσία του υπ. Ψηφιακής ∆ιακυβέρνησης, αντί του υπ. ∆ικαιοσύνης. Σήµερα, η διαδικασία αυτή οδεύει προς την ολοκλήρωσή της, αν και αποµένουν ακόµα ορισµένα υποθηκοφυλακεία που λειτουργούν είτε µε το παλιό καθεστώς είτε µε ένα υβριδικό, κατά το οποίο βρίσκονται σε µεταβατικό στάδιο µέχρι τη µετατροπή τους σε κτηµατολογικά γραφεία. Το γεγονός αυτό έχει προκαλέσει αρρυθµίες στην οµαλή λειτουργία τους, ενώ ζητήµατα έχουν δηµιουργηθεί και στα νέα κτηµατολογικά γραφεία που έχουν περάσει στον έλεγχο του φορέα, δηλαδή του Εθνικού Κτηµατολογίου.

Για παράδειγµα, στο γραφείο του Ζωγράφου που είναι σε µεταβατική κατάσταση απαιτείται ακόµα κι ένας χρόνος αναµονής για να ολοκληρωθεί η µεταγραφή ενός συµβολαίου. Αντίστοιχα, καθυστερήσεις άνω των έξι µηνών παρατηρούνται ακόµα και σε κτηµατολογικά γραφεία όπως εκείνο της Θεσσαλονίκης, ενώ στα µεγάλα γραφεία της Αττικής, όπως σε εκείνο της Γλυφάδας και του Πειραιά, απαιτούνται έξι και τέσσερις µήνες αναµονής.

Υποστελέχωση

Πηγές του Εθνικού Κτηµατολογίου αποδίδουν τις καθυστερήσεις αυτές στην υποστελέχωση των γραφείων και στα προβλήµατα που έχει δηµιουργήσει η πανδηµία, καθώς καταγράφονται συνεχείς απουσίες εργαζοµένων, είτε λόγω επαφής µε κρούσµα κορωνοϊού είτε λόγω νόσησης των ίδιων. Συµπληρώνουν δε ότι µέχρι το τέλος του πρώτου εξαµήνου του 2022, αφενός µεν θα έχει ολοκληρωθεί η µετατροπή όλων των υποθηκοφυλακείων (µεταβατικών και µη) σε κτηµατολογικά γραφεία, αφετέρου θα έχουν γίνει και οι απαραίτητες προσλήψεις, ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες ολοκλήρωσης των συναλλαγών.

Σύµφωνα µε τον πρόεδρο της Ενωσης Συµβολαιογράφων Ελλάδας, Γιώργο Ρούσκα, σηµαντικό πρόβληµα είναι και το ότι δεν υπάρχει µια ενιαία διαδικασία για τον έλεγχο των συµβολαίων, προτού αυτά καταχωρισθούν στη σχετική ψηφιακή πλατφόρµα. «Υπάρχει µια ασάφεια στο ποια είναι η ενδεδειγµένη διαδικασία ελέγχου, µε αποτέλεσµα να γίνεται υποκειµενικός έλεγχος σε κάθε έγγραφο που υποβάλλουν οι συµβολαιογράφοι. Αυτό µεταφράζεται σε διαφορετικούς χρόνους από γραφείο σε γραφείο, ανάλογα και µε τη στελέχωσή του», αναφέρει ο κ. Ρούσκας. Από το Εθνικό Κτηµατολόγιο σηµειώνουν ότι όντως γίνεται µια προσπάθεια για να υπάρξουν ενιαίες οδηγίες προς όλα τα γραφεία, ωστόσο αυτό θα συµβεί µόλις γίνουν πλήρως ψηφιακά όλα τα κτηµατολογικά γραφεία της χώρας.

Οι καθυστερήσεις ασφαλώς δεν αφορούν µόνο τις µεταγραφές των συµβολαίων, αλλά επεκτείνονται συνολικά στη διαδικασία της αγοραπωλησίας ενός ακινήτου, λόγω της διατήρησης του συνόλου των δεκάδων εγγράφων και πιστοποιητικών που απαιτούνται για να ολοκληρωθεί µια συναλλαγή. Για παράδειγµα, η βεβαίωση περί καταβολής ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας), που χορηγείται από τους κατά τόπους δήµους, απαιτεί ακόµα και τρεις ή τέσσερις εβδοµάδες για να χορηγηθεί, και αυτό εφόσον δεν υπάρξει κάποιο απρόοπτο µε τυχόν ανείσπρακτη οφειλή. Το ΤΑΠ εισπράττεται από τους δήµους µέσω των λογαριασµών της ∆ΕΗ. Πρόκειται για µια βεβαίωση που είχε καταργηθεί το 2014, αλλά επανήλθε το 2017.

Το αποτέλεσµα είναι σήµερα µια αγοραπωλησία να απαιτεί τουλάχιστον τρεις µήνες για να ολοκληρωθεί, ενώ πολλές φορές χρειάζονται ακόµα και έξι µήνες. «Στα τέλη της δεκαετίας του 1990, χρειαζόµασταν το πολύ 30 ηµέρες για να ολοκληρώσουµε µια συναλλαγή. Αντί ο χρόνος αυτός να είναι σήµερα π.χ. µια εβδοµάδα, έχει τριπλασιαστεί», σηµειώνει ο κ. Λευτέρης Ποταµιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής. Το συµπέρασµα είναι ότι παρά τις πρωτοβουλίες που έχουν αναληφθεί για την ψηφιοποίηση σειράς εγγράφων, ώστε να είναι ευκολότερη η συγκέντρωσή τους, οι καθυστερήσεις παραµένουν καθώς, όπως σηµειώνει ο κ. Ποταµιάνος, «έχουµε αντικαταστήσει την κανονική γραφειοκρατία µε µια ψηφιακή γραφειοκρατία».

Ο ελάχιστος αριθµός των απαιτούµενων πιστοποιητικών, βεβαιώσεων και λοιπών δικαιολογητικών που χρειάζονται σήµερα για να ολοκληρωθεί µια µεταβίβαση ακινήτου ανέρχεται σε 10, τοποθετώντας την Ελλάδα στην 153η χειρότερη θέση παγκοσµίως (στοιχεία της Παγκόσµιας Τράπεζας), πίσω ακόµα και από τη –συµπαθέστατη κατά τα λοιπά– Ουγκάντα. Την ίδια στιγµή, ο µέσος όρος των εγγράφων στις χώρες-µέλη του ΟΟΣΑ δεν ξεπερνάει τα 4,7.

Μάλιστα, τα τελευταία χρόνια προστέθηκαν και άλλες απαιτήσεις. Για παράδειγµα, η υποχρεωτική έκδοση βεβαίωσης από µηχανικό περί µη ύπαρξης αυθαιρεσιών, επεκτάθηκε και στις αποδοχές κληρονοµιάς, εκτός από τις αγοραπωλησίες ή τις µισθώσεις. Είναι λοιπόν προφανές ότι σκοπός όλων αυτών των εγγράφων, πιστοποιητικών και βεβαιώσεων είναι να γίνει, στο στάδιο της αγοραπωλησίας, ο έλεγχος νοµιµότητας που δεν γίνεται σχεδόν ποτέ στη διάρκεια της ζωής ενός ακινήτου.

Και η ηλεκτρονική ταυτότητα

Από τις αρχές του 2022 θα προστεθεί και η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου στις αγοραπωλησίες και στις νέες µισθώσεις ακινήτων, η οποία όχι µόνο διατηρεί το σύνολο των εγγράφων που απαιτούνταν µέχρι σήµερα, αλλά προσθέτει και την επισύναψη της οικοδοµικής άδειας και των σχεδίων που τη συνοδεύουν, το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί, όπως επίσης και τυχόν δηλώσεις υπαγωγής σε νόµους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, τα σχέδια κατόψεων, το δελτίο δοµικής τρωτότητας του κτιρίου κ.ο.κ. Στο πλαίσιο αυτό, οι φορείς της αγοράς ακινήτων έχουν ζητήσει την παράταση εφαρµογής της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου κατά έξι ακόµα µήνες.

Νίκος Χ. Ρουσάνογλου Καθημερινή