Το σοκ το οποίο έπληξε τις παγκόσμιες αγορές ακινήτων τη στιγμή που οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν απότομα τα επιτόκιά τους, έχει πια δώσει τη θέση του σε μία νέα, ζοφερή πραγματικότητα: ο πυρετός των ακινήτων ο οποίος τροφοδότησε τον προσωπικό πλούτο εκατομμυρίων επενδυτών και ιδιωτών, έχει πια τελειώσει. 

Οι αγορές σε ολόκληρο τον κόσμο βρίσκονται παγιδευμένες ανάμεσα στο υψηλότερο κόστος δανεισμού και στην έλλειψη ακινήτων η οποία διατηρεί τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα. Αυτό, με τη σειρά του, έχει κάνει την αγορά κατοικίας απρόσιτη σε πολλές περιοχές ανά τον κόσμο, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων με κυμαινόμενα στεγαστικά δάνεια αντιμετωπίζουν αυξημένη οικονομική πίεση.

Η αμερικανική αγορά στην οποία κυριαρχούν τα 30ετή στεγαστικά δάνεια έχει, ουσιαστικά, «παγώσει», καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά επιτόκια δε θέλουν να πουλήσουν και οι αγοραστές πιέζονται σημαντικά.

Στον Καναδά και τη Νέα Ζηλανδία, οι τιμές αυτές δεν έχουν μειωθεί αρκετά και οι νέοι ιδιοκτήτες τώρα πια βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλά επιτόκια. Από τη Βρετανία μέχρι τη Νότια Κορέα, η αγωνία για τους ιδιοκτήτες αυξάνεται ενώ σε πολλές χώρες, η οικοδόμηση έχει περιοριστεί σημαντικά.

Τα σενάρια αυτά μπορεί, μεν, να εξελίσσονται με διαφορετικό τρόπο ανά χώρα αλλά όλα μαζί αποτελούν «βαρίδι» για την παγκόσμια οικονομία τη στιγμή που οι καταναλωτές ξοδεύουν όλο και περισσότερα είτε σε ενοίκια, είτε σε αγορά κατοικίας. 

Οι κερδισμένοι είναι οι μακροχρόνιοι ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν επιβαρύνονται από στεγαστικά δάνεια, γεγονός το οποίο τους επιτρέπει να επενδύσουν αλλού τα χρήματά τους.

«Η χρυσή εποχή της αγοράς κατοικίας έχει, πια, περάσει», ανέφερε ο επικεφαλής οικονομολόγος της Moody’s Analytics, Μαρκ Ζάντι, προσθέτοντας πως «εάν αγοράσατε μετά από την οικονομική κρίση, δημιουργήσατε πολύ κεφάλαιο σε πολλά μέρη του κόσμου. Η επόμενη δεκαετία, όμως, θα αποδειχθεί πολύ δύσκολη».

Ο Ζάντι αναμένει πως τα επιτόκια των 30ετών στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ τα οποία κυμαίνονται περίπου στο 7,4%, θα καταγράψουν μέσο όρο της τάξης του 5,5% την επόμενη δεκαετία, σε σύγκριση με το χαμηλό του 2,65% στις αρχές του 2021. Οι περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες θα βιώσουν παγκόσμια αύξηση, αν και τα ποσοστά θα ποικίλουν.

Πολλοί, παραμένουν, οι άγνωστοι παράγοντες. Ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή και τα συνεχιζόμενα οικονομικά προβλήματα της Κίνας θα μπορούσαν να συμβάλλουν στη δημιουργία μίας ευρύτερης, παγκόσμιας ύφεσης η οποία θα μειώσει τη ζήτηση για κατοικίες και θα ασκήσει σημαντικές πιέσεις στις τιμές. Ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημα για την πορεία της οικονομίας αποτελούν τα εμπορικά ακίνητα.

Ακόμα και τη στιγμή που ο πληθωρισμός υποχωρεί και οι κύκλοι αύξησης των επιτοκίων σε πολλές χώρες χαλαρώνουν, οι καταναλωτές αρχίζουν και συνειδητοποιούν πως το κόστος δανεισμού μπορεί να μην είναι πια τόσο χαμηλό όσο τα χρόνια μεταξύ της παγκόσμιας κρίσης και της πανδημίας, αφού δεν έχουν πια τη δυνατότητα της αναχρηματοδότησης λόγω της αναμενόμενης πολυετούς διάρκειας του στάτους κβο των υψηλών επιτοκίων.

ΗΠΑ

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η συγκυρία της χαμηλής διαθεσιμότητας, της αύξησης των τιμών των ακινήτων και των υψηλότερων επιτοκίων έχει ωθήσει τον αριθμό των πωλήσεων στο χαμηλότερο σημείο από το μακρινό 2010, σύμφωνα με την National Association of Realtors. H αγορά βρίσκεται σε εξαιρετικά δυσπρόσιτο σημείο, με το 40% του μέσου εισοδήματος να απαιτείται για την αγορά ενός τυπικού ακινήτου, σύμφωνα με στοιχεία της Intercontinental Exchange.

Οι σοβαρότερες επιπτώσεις ενδέχεται, ακόμα, να μην έχουν γίνει αισθητές. Σύμφωνα με το Bloomberg, αναλυτές της Goldman Sachs ανέφεραν πρόσφατα πως ο αντίκτυπος των συνεχιζόμενα υψηλών τόκων των στεγαστικών δανείων θα είναι πιο έντονος το 2024. Εκτιμούν, μάλιστα, πως ο αριθμός των συναλλαγών θα μειωθεί στο χαμηλότερο επίπεδο από τις αρχές της δεκαετίας του ‘90.

«Κατά κάποιο τρόπο βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μίας ‘περιόδου των παγετώνων’ στη συγκεκριμένη αγορά, η οποία δεν πρόκειται να περάσει σύντομα», ανέφερε ο καθηγητής του University of Pennsylvania’s Wharton School, Μπέντζαμιν Κιζ. 

Αυτό θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην ευρύτερη οικονομία, περιορίζοντας την ικανότητα μετακίνησης για εργασία, αυξάνοντας τα ποσοστά συγκατοίκησης διαφορετικών μελών των οικογενειών, και μειώνοντας τα διαθέσιμα ακίνητα στην αγορά όσο αυξάνεται ο αριθμός των συνταξιούχων. 

«Τα πράγματα μπορεί να βελτιωθούν λίγο, αλλά όχι σε βαθμό στον οποίο ελπίζουν οι καταναλωτές», ανέφερε ο αναλυτής του Bloomberg Economics, Νιράζ Σαχ, προσθέτοντας πως «και οι δύο πλευρές της εξίσωσης θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα».

Προβλέπει μία αργή μείωση στις τιμές των ανεπτυγμένων οικονομιών και όχι ένα κραχ, υποστηρίζοντας πως η οικονομική επιβράδυνση αυτή δεν είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει σε απότομη αύξηση της ανεργίας και σοβαρή κρίση στην αγορά ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να περιορίσουν τα έξοδά τους έτσι ώστε να μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στις πληρωμές των στεγαστικών τους δανείων. 

Bloomberg (newmoney.gr)