Με το γνωστό ρητό «μπρος γκρεμός και πίσω ρέμα» φαντάζει σήμερα η επιλογή μεταξύ ενοικίασης και αγοράς κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού, με αποτέλεσμα πολλά νοικοκυριά να αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγασης και υποβάθμισης της ποιότητας ζωής τους. Σύμφωνα με την Καθημερινή, με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών (2018-2023) οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική έχουν αυξηθεί σχεδόν 70% κατά μέσον όρο, ενώ ταυτόχρονα τα επιτόκια έχουν επίσης αυξηθεί κατακόρυφα κατά το τελευταίο 12μηνο, αγγίζοντας πλέον το 3,75%, μετά και τη νέα αύξηση κατά 25 μονάδες βάσης τον προηγούμενο μήνα.

Αντίστοιχα, οι τιμές των ενοικίων έχουν επίσης αυξηθεί κατά 35%-50% στις περισσότερες περιοχές της Αττικής τα τελευταία χρόνια, πιέζοντας ασφυκτικά τα νοικοκυριά, τόσο εκείνα που αναζητούν το πρώτο σπίτι τους όσο και εκείνα που υποχρεώνονται να αναζητήσουν νέο ακίνητο. Για παράδειγμα, σε πολλές περιπτώσεις ανανέωσης παλαιότερων μισθωτηρίων συμβολαίων ζητούνται από τους ιδιοκτήτες πολύ μεγάλες αυξήσεις στο μηνιαίο ενοίκιο, προκειμένου να ενσωματωθούν οι αυξήσεις που μεσολάβησαν. Ετσι, πολλοί ενοικιαστές αποχωρούν και αναζητούν νέο ακίνητο, συχνά χαμηλότερων ποιοτικών προδιαγραφών, προκειμένου να μπορούν να αντεπεξέλθουν οικονομικά.

Σύμφωνα με έρευνα της Potamianos Real Estate Group, που αφορά πραγματικές συμφωνίες μίσθωσης κατοικιών και όχι ζητούμενες τιμές από αγγελίες, σήμερα η μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική αγγίζει τα 7,9 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά σχεδόν 35% από το 2017. Σε ορισμένες περιοχές του κέντρου, όπως το Παγκράτι και η Κυψέλη, ή στον Πειραιά, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50% από το 2017 μέχρι και το τέλος του 2022.

Οι εν λόγω εξελίξεις έχουν δημιουργήσει αδιέξοδα σε πολλούς, καθώς όσοι μένουν στο ενοίκιο διαπιστώνουν ότι δεν υπάρχει διέξοδος για την απόκτηση κατοικίας. Αντίστοιχα, όσοι επιλέγουν συνειδητά την ενοικίαση (έχοντας, π.χ., ένα ιδιόκτητο ακίνητο στον τόπο καταγωγής τους, αλλά όχι και στον τόπο που εργάζονται και διαμένουν μόνιμα) συνειδητοποιούν ότι το μεγαλύτερο μέρος του μισθού τους καταλήγει για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών τους, χωρίς να περισσεύει κάτι ως αποταμίευση.

Σε πρόσφατη ανάλυση της εταιρείας Recognyte για λογαριασμό της «Καθημερινής» προέκυψε ότι σήμερα η μέση τιμή ενοικίασης στην Αττική διαμορφώνεται σε 685 ευρώ/μήνα, ποσό που μεταφράζεται σε ετήσια δαπάνη ύψους 8.208 ευρώ. Την ίδια στιγμή, το μέσο κατά κεφαλήν δηλωθέν εισόδημα των φορολογουμένων στην Αττική διαμορφώνεται σε 23.430 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι ένας εργαζόμενος που ενοικιάζει ακίνητο, χωρίς να επιμερίζεται το κόστος σε περισσότερα μέλη, θα πρέπει να καταβάλει το 35% των εσόδων του μόνο για να καλύψει το κόστος του ενοικίου. Με βάση την ορθή πρακτική διαχείρισης, το ενοίκιο δεν θα πρέπει να ξεπερνάει το 30% των εσόδων ενός νοικοκυριού.

Στην πράξη η κατάσταση είναι ακόμη χειρότερη εξαιτίας του γεγονότος ότι η πλειονότητα των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών είναι νέοι, ηλικίας 25-39 ετών, των οποίων τα εισοδήματα είναι ασφαλώς χαμηλότερα των 23.430 ευρώ, που αντιστοιχούν σε μηνιαίο εισόδημα το οποίο προσεγγίζει τα 2.000 ευρώ. Η συγκεκριμένη ηλικιακή ομάδα αριθμεί 907.430 μέλη. Παράλληλα, όπως αναφέρει ο κ. Κώστας Σκεπετάρης, αναλυτής της Recognyte, «το πρόβλημα στην Αττική είναι σαφώς πιο έντονο και εξαιτίας του γεγονότος ότι συγκεντρώνει τον μεγαλύτερο αριθμό νοικοκυριών που αποτελούνται από ένα και μόνο μέλος, με αποτέλεσμα να είναι πολύ δυσκολότερο να ανταποκριθεί στο αυξημένο κόστος διαβίωσης. Στην Αττική καταγράφουμε 416.608 νοικοκυριά που αποτελούνται από μόνο ένα μέλος. Γι’ αυτούς τους ανθρώπους η ενοικίαση ενός ακινήτου στην Αττική είναι μια εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση».

Αντίστοιχα δύσκολη υπόθεση είναι πλέον και η αγορά κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό. Στο κέντρο της Αθήνας η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αγγίζει πλέον τα 1.780 ευρώ/τ.μ., ήτοι απαιτούνται σχεδόν 180.000 ευρώ για την αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ., που κατά κανόνα θα είναι και ηλικίας άνω των 35 ετών, χωρίς μόνωση και άλλες παροχές, όπως, π.χ., θέση στάθμευσης. Συνολικά στην Αττική η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ξεπερνάει πλέον τα 2.000 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, στην πράξη για πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές το «ταβάνι» είναι τα περίπου 150.000 ευρώ, ή και ακόμη λιγότερα, κάτι που πιστοποιείται και από τα στεγαστικά δάνεια που εκδίδονται και τα οποία αφορούν ακίνητα ακόμη χαμηλότερης αξίας.

Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία της ΤΤΕ, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2022 χορηγήθηκαν 4.069 δάνεια, μέσης αξίας 82.700 ευρώ, με το ποσοστό χρηματοδότησης να διαμορφώνεται στο 61% της αξίας. Αυτό σημαίνει ότι η μέση αξία των ακινήτων που αποκτήθηκαν με δάνειο κατά τους τελευταίους τρεις μήνες του 2022 διαμορφώθηκε σε μόλις 115.000 ευρώ. Ταυτόχρονα, κατά το πρώτο τετράμηνο του 2023 το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 7,2% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 67,3% που είχε σημειωθεί κατά το πρώτο τετράμηνο του 2022.

Για τη λήψη ενός δανείου 110.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών, η μέση εκτιμώμενη μηνιαία δόση διαμορφώνεται σε περίπου 550-650 ευρώ, ανάλογα με τα επιμέρους χαρακτηριστικά, όπως, π.χ., τη διάρκεια του σταθερού επιτοκίου, ή αν είναι εξ ολοκλήρου με σταθερό ή με κυμαινόμενο επιτόκιο. Συνυπολογίζοντας και άλλα έξοδα για έναν ιδιοκτήτη, όπως π.χ. τον ΕΝΦΙΑ, δαπάνες συντήρησης και επισκευών, φαίνεται πως η εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού δεν έχει ιδιαίτερη απόκλιση από το μέσο κόστος ενοικίασης, τουλάχιστον στην Αττική. Σημειωτέον, δε, ότι αφορά ακίνητο χαμηλών προδιαγραφών, καθώς ένα πιο σύγχρονο και μεγαλύτερο διαμέρισμα, π.χ. στα βόρεια προάστια, κοστίζει τουλάχιστον 250.000 ευρώ, απαιτεί δηλαδή την ύπαρξη σημαντικής ρευστότητας από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή.

thessaliaeconomy.gr (από το ρεπορτάζ του Νίκου Χ. Ρουσάνογλου, Καθημερινή)